La nueva Ley de la Vivienda de Cuba, identificada como Ley 187 de 2026, entra en vigor este miércoles 21 de octubre con modificaciones en las reglas de propiedad, compraventa, herencia y conservación de inmuebles. La legislación, aprobada por la Asamblea Nacional del Poder Popular el 30 de julio, sustituye el marco legal vigente desde 1988 y establece nuevas obligaciones para los propietarios, incluidos aquellos que residen fuera del país.
La disposición fue publicada el 14 de octubre en la Gaceta Oficial número 86, junto con tres decretos reglamentarios y dos resoluciones relacionadas con el catastro. Entre sus novedades figuran la posibilidad de poseer más de una vivienda, la eliminación del efectivo en las operaciones de compraventa y cambios en el tratamiento de los inmuebles pertenecientes a emigrados.
¿Cuántas viviendas se pueden tener en Cuba con la nueva ley?
Una de las modificaciones más importantes permite que las personas naturales sean propietarias de hasta dos casas. También podrán conservar una tercera destinada a vacaciones o descanso, siempre que esa clasificación aparezca expresamente reconocida en su documentación legal.
Sin embargo, la autorización tiene límites. Quienes acumulen propiedades por encima de lo permitido se exponen a una investigación administrativa. Si las autoridades comprueban la infracción, la Dirección Municipal de la Vivienda podrá disponer la pérdida del último inmueble adquirido, conforme al procedimiento establecido en el artículo 4.
La norma contempla diferentes mecanismos para obtener una propiedad, incluidos la compra, las donaciones, las permutas y las sucesiones hereditarias. Asimismo, establece reglas para las viviendas utilizadas como segunda residencia, cuya clasificación puede modificarse según las circunstancias de transmisión.
Otro cambio afecta directamente a quienes desean vender una casa. Los artículos 89 y 90 establecen que las operaciones deberán formalizarse ante notario y que el precio no podrá pagarse en efectivo. Los interesados tendrán que recurrir a instrumentos bancarios u otros mecanismos de pago admitidos por la legislación.
Aunque las partes podrán negociar el importe de la transacción, el vendedor deberá demostrar la inscripción del inmueble en el registro correspondiente, acreditar el cumplimiento de las obligaciones fiscales y resolver las deudas exigibles vinculadas con su adquisición.
La reforma también modifica la determinación de los impuestos. El valor catastral servirá como referencia mínima para calcular la base imponible en las compraventas cuando el precio declarado sea inferior a esa valoración oficial. Por tanto, declarar un importe reducido no permitirá necesariamente disminuir la carga tributaria.
¿Qué ocurre con las casas de los cubanos que emigraron?
La legislación introduce una modificación de especial interés para la diáspora: salir definitivamente de Cuba ya no constituye, por sí solo, una causa automática para perder la propiedad de una vivienda. Los emigrados podrán conservar sus inmuebles, aunque continuarán sujetos a obligaciones de mantenimiento, registro y pago de los tributos correspondientes.
El artículo 139.3 exige que los propietarios que se ausenten designen una persona encargada de representarlos ante emergencias, trámites administrativos, procesos judiciales y otras situaciones relacionadas con la casa. La disposición no establece un plazo mínimo de ausencia para activar esta obligación.
No obstante, mantener una vivienda desocupada puede generar consecuencias si su deterioro llega a determinadas condiciones. El artículo 141 permite que las autoridades municipales soliciten ante un tribunal la pérdida de la propiedad cuando el inmueble sea declarado en ruina por abandono y el titular no tome medidas para recuperarlo.
La ausencia del dueño o el hecho de mantener una casa cerrada no bastan para aplicar esa medida. Deben acreditarse las circunstancias previstas en la legislación y existir una decisión judicial. Este procedimiento deja en manos de las instituciones estatales facultades importantes sobre propiedades deterioradas.
La ley también contempla situaciones de familiares que permanecieron en casas cuyos titulares fueron declarados emigrados bajo regulaciones anteriores. Determinados ocupantes, entre ellos cónyuges, exparejas y familiares, podrán solicitar el reconocimiento de derechos si cumplen requisitos específicos de convivencia y carecen de otra vivienda.
Sin embargo, estas disposiciones no implican la devolución automática de propiedades confiscadas o perdidas bajo el marco legal precedente, ni conceden la titularidad a cualquier familiar que permanezca en el inmueble.
Nuevas reglas para construir, reparar y regularizar viviendas en Cuba
La Ley 187 incorpora mecanismos de financiamiento mediante créditos, subsidios y garantías hipotecarias sujetas a restricciones. Entre ellas figura la protección de la vivienda familiar frente a determinadas operaciones de garantía.
También regula la participación de cooperativas, empresas privadas, mipymes y otras formas de gestión en la construcción y rehabilitación habitacional. Asimismo, establece disposiciones para edificios de apartamentos, incluidas las responsabilidades de los propietarios sobre áreas compartidas.
En cuanto al acceso a viviendas estatales, se contemplan prioridades para personas en situación de vulnerabilidad, adultos mayores, ciudadanos con discapacidad, víctimas de violencia familiar y familias con menores. La inclusión en estos grupos no garantiza una asignación inmediata, pues las decisiones continúan dependiendo de los procedimientos administrativos.
Otro punto relevante es el plazo de cinco años concedido a determinados ocupantes legítimos y usufructuarios para solicitar el reconocimiento de la propiedad. Quienes no completen el trámite dentro del período establecido podrían pasar a la condición de arrendatarios del Estado, según corresponda.
La legislación llega cuando numerosas familias cubanas enfrentan dificultades para construir, reparar o adquirir una vivienda. Aunque modifica distintas reglas del sector inmobiliario, su aplicación dependerá de los recursos disponibles, el funcionamiento de las instituciones y el cumplimiento de los nuevos procedimientos.
Con su entrada en vigor, queda derogada la Ley General de la Vivienda de 1988 y varias de sus modificaciones posteriores. Los propietarios dentro y fuera de Cuba deberán revisar la situación jurídica de sus inmuebles antes de emprender operaciones de venta, donación, construcción o regularización.
